Location résidentielle en Italie: 5 types de contrats à connaître

4+4 : Contrat de bail le plus commun | Contratto ordinario a canone libero (4+4)

Il se caractérise par une autonomie contractuelle limitée : les parties peuvent définir le montant du loyer en toute autonomie, mais avec la contrainte d'une durée minimale de 4 ans avec renouvellement automatique pour 4 années supplémentaires. Le bailleur a toutefois le droit de refuser le renouvellement tacite, donc avec résiliation au terme des quatre premières années, pour des motifs strictement prévus par la loi (utilisation du bien pour soi ou pour des membres de la famille, vente du bien, travaux de rénovation, etc). Rien cependant, n'interdit aux parties de s'entendre sur une durée plus longue.

Préavis et résiliation du contrat 4+4

Le bailleur peut envoyer la lettre de résiliation à son locataire au moins six mois avant le premier délai (c'est-à-dire à la fin des quatre premières années) en indiquant un ou plusieurs motifs de nécessité pour lesquels il souhaite reprendre possession du bien.
Après les 8 années convenues, les parties peuvent poursuivre la relation de location, avec renouvellement du contrat à de nouvelles conditions (un autre contrat). Le propriétaire peut aussi résilier le contrat en envoyant une lettre recommandée au locataire au moins six mois avant l'expiration sans indiquer de motif pour lequel il souhaite reprendre possession du bien.
Le locataire peut également se retirer du contrat en adressant une lettre recommandée au moins six mois avant chaque échéance de quatre ans, mais le contrat peut également stipuler que le preneur peut se retirer par anticipation.
En tout état de cause, à défaut de communications, le contrat est réputé tacitement reconduit dans les mêmes conditions.

Achat et location en Italie : Spécificités du marché immobilier milanais à connaître

Contrat de location transitoire | Contratto transitorio

Pour répondre aux besoins des contrats "transitoires" des propriétaires/bailleurs et des locataires, le contrat aura une durée d'au moins un mois et d'au plus 18 mois. Les « motifs » justifiant le caractère « transitoire » doivent directement être identifiés entre le propriétaire et le locataire.
Une fois que la durée de location convenue entre les parties s’est écoulée, le bail est réputé prendre fin sans qu'il soit nécessaire de formuler une communication ni de la part du bailleur ni de la part du locataire. Par conséquent, si à la fin du contrat les causes justifiant le caractère « transitoire » existent toujours, les parties devront prendre des mesures pour poursuivre la location.

Le contrat de location "transitoire" doit prévoir une clause contractuelle spécifique qui identifie le besoin transitoire du propriétaire et du locataire. Le bailleur doit confirmer la survenance de celui-ci, par lettre recommandée, à envoyer avant l'expiration du terme établi dans le contrat.
Si le bailleur manque à cette obligation contractuelle ou si les causes du logement « transitoire » n'existent plus, le contrat type doit prévoir que la durée du contrat « transitoire » sera remplacée par celle prévue pour le contrat « commun » (dans la majorité des cas 8 ans : au moins 4 années initiales, qui seront reconduites tacitement pour 4 années supplémentaires.)
Le besoin de logement « transitoire » doit être justifié par une documentation spécifique à joindre au contrat.
Le montant du loyer est défini selon les accords territoriaux dans la limite des valeurs minimales et maximales fixées au niveau local pour les contrats "convenus" (contratto concordati – voir ci-après). En pratique, dans le contrat transitoire, le calcul du loyer est identique à celui du contrat convenu (concordato) majoré de 20%.

Contrat de location conventionné ou à loyer convenu (durée 3+2) | Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)

Le loyer est inférieur à celui du marché, calculé sur la base d'accords entre les associations de propriétaires et de locataires.
Dans les accords en vigueur, des barèmes ont été établis selon les qualités et les caractéristiques du bien : superficie, emplacement, finitions, aménagements et accessoires, etc...
Les calculs sont souvent complexes, faisant référence à de nombreuses variables (m² de l'appartement, prestations existantes, surface de référence, etc.).
La loi a pour but de maintenir un loyer plus bas pour répondre aux besoins de ceux qui sont contraints de louer un bien. La loi entend également inciter les propriétaires à utiliser cette formule en leur accordant des avantages fiscaux.
A l'issue des trois premières années, les parties peuvent parvenir à un accord et le contrat peut être renouvelé pour 3 ans supplémentaires avec ou sans nouvelles conditions. A défaut, le contrat est automatiquement prolongé pour deux années supplémentaires.
Au terme de la prolongation des deux ans, il est possible d’engager la procédure de renouvellement du contrat à de nouvelles conditions ou de renonciation. Dans ce cas, la communication doit être envoyée à l'autre partie par lettre recommandée au moins six mois avant la date limite.
A défaut d'initiative des parties, le contrat est réputé reconduit automatiquement pour deux ans dans les mêmes conditions. Toutefois, rien n'empêche les parties de prévoir une clause différente d'une durée plus longue.

Résiliation et préavis

Si le propriétaire souhaite résilier le contrat, il est tenu de le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception (A/R), au moins six mois avant l'échéance. Ceci, tant à la fin des 3 premières années qu'à la fin de toute la durée du contrat.
Il peut être convenu que le locataire puisse se retirer par anticipation, toujours en notifiant la demande de résiliation au bailleur au moins six mois à l'avance.
A noter, les droits d'enregistrement de cette typologie de contrat sont inférieurs à ceux des autres contrats.

Contrat transitoire pour étudiants | Contratto transitorio per studenti

Ce type de contrat a une durée comprise entre 6 et 36 mois et peut être signé aussi bien par des étudiants individuels que par des groupes d'étudiants universitaires ou par des entreprises pour le droit aux études. Il ne peut être stipulé que dans des villes universitaires. Le loyer est lié aux accords locaux, comme pour le contrat de location « convenu » (ci-dessus).
Le bailleur doit vérifier que le locataire est bien étudiant (par le biais d’une attestation) et a l'obligation d'utiliser le logement après libération, sous peine de 36 mois d'indemnité au profit du locataire. Le dépôt de caution, qui porte intérêt bancaire annuel, ne peut excéder 3 mois de loyer.
Il arrive souvent que le bailleur, au lieu d'appliquer un loyer maîtrisé (plus bas) conformément aux conventions territoriales, applique un loyer de marché, auquel cas le contrat sera nul et l'étudiant pourra contacter l'avocat pour obtenir les sommes versées en trop.
A noter, ce type de contrat offre des avantages fiscaux pour le bailleur.

Préavis et résiliation

“En principe, le préavis est de six mois, mais des délais différents peuvent également être convenus”, explique l’agence Property international, précisant que “trois mois est devenu le délai raisonnable ces dernières années”. Rappelons que la loi prévoit qu’il est possible de quitter un appartement à tout moment, s'il existe des motifs sérieux avérés.

Contrat de prêt à usage | Contratto di comodato d’uso

Le « comodato » est le contrat par lequel le propriétaire livre un bien (appartement, maison) à une autre personne, qui pourra l'utiliser pendant une durée ou une utilisation spécifique, avec l'obligation de restituer le bien prêté à l’identique. Le prêt est essentiellement gratuit. Si une durée n'a été convenue, l'emprunteur est tenu de restituer l’appartement ou la maison dès que le prêteur en fait la demande.

Quels documents sont nécessaires pour louer un appartement en Italie ?

- Documents prouvant la solvabilité du locataire : déclaration d'impôt, bulletin de salaire et éventuellement, déclaration d'embauche de l'entreprise, type de contrat et salaire.
- Carte d'identité et/ou passeport
- code fiscal italien
- Un compte bancaire italien à partir duquel effectuer les paiements relatifs au bail est le bienvenu

Précautions à prendre au début et au terme du bail

Il est donc conseillé de se faire aider dans la réalisation des démarches bureaucratiques ou d'être très précis lors de la remise des clés, de tout noter et de prendre de nombreuses photos car toutes serviront à la fin du bail.
Property International, spécialiste de l’immobilier à Milan, notamment pour les expatriés, s’engage à être présent lors du check-in et du check-out : cela garantit un contrôle minutieux du logement et de son état par rapport aux accords contractuels. Des photographies générales et particulières des points forts et points faibles (le cas échéant) sont prises et un rapport de livraison est établi avec chaque annotation. Tout ce matériel est laissé aux parties et conservé par Property International qui le réutilisera pour vérifier l'état final. Property est un consultant disponible pour l'organisation complète du check-out (coût à convenir selon les travaux à effectuer). A ce titre, l’agence peut également fournir des noms d'artisans pour repeindre professionnellement le logement avant de le restituer, le nettoyage et les réparations diverses