L'industrie immobilière au Vietnam attire, depuis quelque temps déjà, de nombreux investisseurs étrangers de tous horizons. La plupart d’entre eux ciblent des projets de premier ordre dans les grandes villes du Vietnam, comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, où le secteur immobilier est très dynamique mais reste cher pour les investisseurs locaux. Malheureusement, les restrictions protectionnistes à l’achat provoquent la réticence des investisseurs étrangers.
Faisant suite au premier article sur les opportunités du secteur immobilier vietnamien, cet article se focalise quant à lui sur les risques et limites majeurs pour les étrangers.
Un quota de biens vendus pour 50 ans maximum
La législation actuelle stipule qu'au moins 70 % des lots d’un projet immobilier doivent être détenus par des Vietnamiens. Ainsi, l’interdiction pour les étrangers de posséder plus de 30 % des lots d’un projet spécifique restreint le panel des choix disponibles au moment de l'achat.
Par ailleurs, les étrangers ne peuvent acheter que pour une durée renouvelable de 50 ans. La loi sur la propriété étant relativement récente, l'absence d'un cadre clair concernant une extension éventuelle laisse certains investisseurs étrangers perplexes quant aux conditions pour acquérir des biens immobiliers au Vietnam.
Le surcoût à payer
Dans la majorité des cas, les montants qu’auront à débourser les étrangers pour acquérir des biens immobiliers au Vietnam seront plus élevés que ceux pratiqués pour les nationaux.
Pour justifier cette inégalité, le principal argument mis en avant par les promoteurs est la flexibilité additionnelle à la revente dont bénéficient les étrangers : afin de ne pas dépasser le quota de 30 % d'appartements détenus par des étrangers dans un lot immobilier, un Vietnamien sera généralement dans l'impossibilité de revendre son bien à un étranger, tandis qu’un étranger pourra revendre son bien à un autre étranger ou à un Vietnamien. En effet, d’une part, les lots accordés aux Vietnamiens restent entre Vietnamiens; d’autre part, si un étranger revend son bien à un Vietnamien, ce dernier perd le droit de le revendre ensuite à un étranger.
L’obtention du titre de propriété
Depuis 2015, le Vietnam autorise les étrangers à acheter des propriétés dans le pays, à l'exception des terrains, et ce uniquement sur certains projets immobiliers. Cependant, en raison de restrictions légales, de nombreux acheteurs étrangers rencontrent des difficultés pour acquérir le Livre rose (« pink book ») garantissant le titre de propriété.
Même s’il existe le recours au SPA (Sales and Purchase Agreement) pour revendre son bien, il est important de mentionner que selon le projet, le titre de propriété n’est pas systématiquement remis à l'acheteur. Toutefois, il reste possible pour un investisseur de revendre un appartement grâce au SPA uniquement.
L’accès aux prêts
L'accès aux prêts demeure complexe pour les étrangers au Vietnam compte tenu du cadre légal des visas. La majorité des travailleurs expatriés possèdent en effet des cartes temporaires de résidence se limitant à 2 ans.
L’obtention d’une hypothèque est néanmoins réalisable avec certaines banques - telles que l'OCB, la Standard Chartered ou la HSBC - et ce sous certaines conditions : par exemple, si vous êtes un expatrié marié à une personne vietnamienne, vous pouvez obtenir un prêt sur 15 ans qui vous permettra de réaliser un nombre plus important d’investissements immobiliers tout en bénéficiant d'un financement partiel par votre institution bancaire (sur présentation de garanties et justificatifs de revenus).
Le risque de non-solvabilité et de défaut de licence
Il n’est pas rare de voir de grands immeubles inachevés et abandonnés dans le paysage urbain vietnamien. En effet, les retards, faillites et abandons de projets en cours de construction sont fréquents. Les délais d'attribution des licences, les autorisations spécifiques non nécessairement obtenues en amont du lancement des projets par les promoteurs et les contraintes législatives freinent de nombreux acheteurs potentiels et ont ainsi créé un ralentissement de la croissance du marché immobilier depuis 2019 (selon les études et ressources de la CBRE).
Même si les restrictions et les risques à l’achat de l’immobilier vietnamien découragent encore de nombreux investisseurs étrangers, le dynamisme de ce secteur et l’ouverture progressive du pays à l’économie mondiale pourraient aller dans le sens d’une régulation plus favorable dans les prochaines années. Affaire à suivre...
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