Impôts et Fiscalité SCPI - Comprendre pour mieux investir

Investissement immobilier plébiscité par les Français, les SCPI permettent aux investisseurs de générer des revenus fonciers tout en profitant d'une gestion locative déléguée. Mais comment sont imposés ces revenus ? Quelle est la fiscalité SCPI et quelles sont les spécificités sur l’imposition SCPI ?

Comprendre les deux régimes d'imposition des SCPI

Les revenus fonciers générés par les placements SCPI sont imposés selon deux régimes distincts (soit l’un, soit l’autre en fonctions de votre situation) :

• Le régime micro-foncier : ce régime peut s'appliquer aux SCPI dont les revenus fonciers annuels (perçus par les investisseurs) n'excèdent pas 15 000€. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus déclarés, ce qui signifie que seuls 70% des revenus sont réellement imposables.

• Le régime réel : ce régime est obligatoire pour les SCPI dont les revenus fonciers (perçus par les investisseurs) dépassent 15 000€ par an. Dans ce cas, les revenus sont imposés sur leur montant réel, sans abattement forfaitaire.

Imposition des revenus fonciers au régime réel

Les revenus fonciers des SCPI sont assujettis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, en fonction de la tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer fiscal de l'investisseur. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Par exemple, si un foyer fiscal se situe dans la tranche marginale d'imposition de 30% et qu’il a investi 10 000€ en SCPI françaises, alors il devra payer 3 000€ d’impôts, auxquels se rajouteront les prélèvements sociaux de 1 720€, soit un total de 4 720€.

Imposition SCPI sur les plus-values immobilières

Lors de la revente de parts de SCPI, les plus-values immobilières sont également imposables pour les investisseurs. Elles sont calculées en prenant en compte la différence entre le prix de vente et le prix d'achat des parts, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition.

Les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement de 50% au titre de la durée de détention des parts, à partir de 6 ans. Cet abattement devient total après 22 ans de détention.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et SCPI

Les parts de SCPI sont également soumises à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès que la valeur de votre patrimoine immobilier net de l'investisseur excède 1,3 million d'euros.

Optimiser la fiscalité de vos SCPI

Plusieurs dispositifs permettent d'optimiser la fiscalité des SCPI pour les investisseurs, comme :

L'investissement en SCPI de défiscalisation :

Certaines SCPI permettent de bénéficier de réductions d'impôts, comme le dispositif Denormandie ou le dispositif Pinel.

L’investissement dans des SCPI Européennes : 

Avec le jeu des conventions fiscales bilatérales, il est possible d’éviter toute double imposition et même de payer moins d’impôts (soit par la méthode du crédit d’impôt, soit par la méthode du taux effectif).
Vous ne serez pas soumis non plus aux prélèvements sociaux.
En plus, les SCPI Européennes font bien souvent partie des meilleures SCPI, celles qui ont un rendement au-dessus des 7%.

L’investissement en SCPI en tant que nue-propriétaire : 

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, vous ne toucherez pas de loyers, par conséquent, vous ne serez pas assujetti à l’impôt.

En conclusion, la fiscalité des SCPI peut paraître complexe, mais il est important de bien la comprendre pour optimiser son investissement. En vous renseignant auprès d'un professionnel et en choisissant les SCPI les plus adaptées à votre situation, vous pourrez profiter pleinement des avantages de ce placement.