Catalogne, seule région à appliquer les zones tendues pour les locations

La loi sur le logement adoptée en 2023 a concrétisé la réglementation et le contrôle des prix des loyers dans les zones dites tendues. Leur nom officiel est "zones de marché résidentiel tendues". Les communautés autonomes étant l'administration compétente en matière de logement et d'urbanisme, ce sont elles qui doivent déclarer une zone de leur territoire comme zone de marché résidentiel tendu.

Or, jusqu'ici, seule la Catalogne a décidé d'appliquer cette règlementation, raison pour laquelle les "zones de marché résidentiel tendues" ne sont en vigueur que dans 140 municipalités de Catalogne depuis le 16 mars dernier. En fait, ce contrôle des prix des loyers avait déjà été mis en place en Catalogne, entre 2020 et 2022, mais la réglementation catalane avait été annulée par le Tribunal constitutionnel pour avoir empiété sur les compétences autonomes. Mais qu'est-ce qui change concrètement?

Contrats en vigueur entre particuliers dans les zones tendues

Tout reste inchangé pour les contrats existants entre particuliers en ce qui concerne le prix de la location, selon le loyer convenu dans le contrat. S'il n'y a pas d'accord au moment de l'augmentation annuelle correspondante, une augmentation de 3% maximum (si l'IPC est plus élevé) peut être appliquée.

L'élément le plus important à prendre en compte pour les contrats en vigueur entre particuliers dans les zones tendues est tout ce qui concerne les prolongations. Dans ces 140 communes catalanes, si au cours des trois prochaines années la période de prorogation obligatoire (cinq premières années) ou la période de prorogation tacite (jusqu'à un maximum de trois ans) prend fin, le contrat de bail peut être prorogé de manière extraordinaire par tranches annuelles, pour une période maximale de trois ans, à la demande du locataire.

Qu'est-ce qu'un grand bailleur en Espagne? Un grand bailleur est une personne physique ou morale qui possède plus de 5 logements (avant la nouvelle loi sur le logement, le nombre était de dix), à l'exclusion des garages et des débarras, ou une surface bâtie de plus de 1.500 m2

Contrats en vigueur avec un grand bailleur dans les zones tendues

Dans le cas des grands bailleurs, lorsque l'augmentation annuelle correspondante arrive, ils sont obligés d'appliquer l'augmentation de 3% (dans le cas où l'IPC est plus élevé). En cas de prolongation du contrat en vigueur avec un grand bailleur, les mêmes critères sont établis que ceux mentionnés ci-dessus pour les petits propriétaires. Le locataire peut demander une prolongation extraordinaire pour une période maximale de trois ans.

Nouveau contrat de location entre particuliers dans les zones tendues

Dans un nouveau contrat de location standard entre un petit propriétaire et un locataire dans une zone déclarée comme marché en tension, le propriétaire ne peut pas fixer le prix qu'il souhaite. Dans ce cas, le prix ne peut pas dépasser le dernier loyer du contrat de location pour le logement habituel qui a été en vigueur au cours des cinq dernières années dans le même logement, une fois que la clause d'actualisation annuelle du loyer du contrat précédent a été appliquée (une augmentation de 3% en 2024, ou du nouvel indice publié par l'INE à partir de 2025).

En outre, afin de ne pas appliquer d'autres augmentations, telles que celles des charges ou des ordures ménagères, il n'est pas possible de fixer de nouvelles conditions établissant l'attribution au locataire de frais ou de dépenses qui n'étaient pas inclus dans le contrat précédent. Pour que le nouveau locataire puisse connaître les prix antérieurs, le bailleur ou la personne qui intervient dans l'intermédiation de l'opération doit respecter l'information minimale dans les opérations d'achat et de location de logements, qui comprend cette information sur les prix.

Nouveau contrat de location pour un grand bailleur en zone tendue

Dans ces cas-là, le loyer convenu au début du nouveau contrat ne peut pas dépasser la limite maximale du prix applicable conformément à l'indice de référence des prix établi par le gouvernement, et toujours en tenant compte des conditions et des caractéristiques du bien loué et de l'immeuble dans lequel il est situé. Il convient de rappeler que ces grands contrats de location ont une durée de sept ans. Le ministère du Logement a toutefois précisé que si le prix du contrat précédent était inférieur à l'indice des prix, le prix du nouveau contrat sera basé sur le contrat précédent et non sur l'indice.

Nouveau contrat de location en zone tendue dans un appartement qui n'a jamais été loué (5 ans)

Pour les nouveaux contrats de location d'un logement dans une zone tendue où aucun contrat de location n'a été en vigueur au cours des cinq dernières années, le prix selon le système d'indice des prix de référence des loyers sera également appliqué pour le nouveau loyer, et ce, que le bien immobilier appartienne à un petit ou à un grand bailleur.

Possibilité d'augmentation des loyers jusqu'à 10%

La loi sur le logement prévoit des exceptions pour les augmentations de prix dans les nouveaux contrats jusqu'à un maximum de 10% du dernier loyer du contrat de location pour le logement habituel, à condition que des travaux de rénovation et d'amélioration aient été effectués dans le logement, qui impliquent des économies d'énergie qui doivent être justifiées, ou l'amélioration de l'accessibilité au logement. Il existe un autre cas dans lequel un nouveau contrat est signé pour une période de 10 ans ou plus.